研究项目

2016

  • 首席研究者: Ben Olken (麻省理工学院,经济系)

    摘要

    当地城市服务供给(供水、公共卫生、废物移除等)(在城市化国家)的一个重大挑战是无法筹集足够的资源。当地政府通常用房地产税来资助公共服务;房地产税,通过在当地层面将所收的税与所提供的服务挂钩,能提供一个稳定可持续的收入来源。理解如何优化房地产税与城市服务供给的链接是可持续房地产开发的一个关键问题。

    在很多国家,社会契约已被破坏。社会契约是指,公民同意支付房地产税来资助政府可信的透明的服务。低的付税意愿会导致低的税收并阻碍足量的服务供给,反过来又使支付意愿降低,进而使公民与国家疏离。

    在这个项目里,我们将实施一个随机化的控制试验来调查加强当地房地产税收集和城市服务的链接是否能增加公民对服务的支付意愿,从而改善服务供给。我们打算在巴基斯坦旁遮普的中心城区进行试验,同时采用几个确实会加强房地产税收集和城市服务供给链接的干扰。除了减轻公共财政压力,研究结果将还能帮助解决公民需求,集体行动并放宽政治经济约束。我们将使用行政数据来测量对房地产税收入的影响,并用调查数据来测量服务质量(实际的和感知的)、付税意愿、对国家的总体感知和其他结果如房地产价格。研究目标是减少当地房地产税的避漏,提高城市服务质量,使其更能回应当地需要--最终帮助修复公民和国家的契约关系。

    通过对一个快速城市化国家的城市服务供给和房地产税提出洞见,这个项目将有益于李德义实验室的使命,即实施可持续和有责任的房地产开发。虽然我们计划在巴基斯坦的背景下来审查这些问题,类似相关的隐患在很多国家都有。具体地说,房地产税制度的优化设计的证据对于某些国家(如中国)很重要,因为这个设计能帮助解决为了提供更好的城市服务所面临的公共金融的挑战;中国正在考虑不久的将来引入房地产税。我们评价得出的结果将会在这个问题上提供全新和严格的证据;还会对城市化国家可持续房地产开发政策带来重要的启示。

  • 首席研究者: Balakrishnan Rajagopal (麻省理工学院,城市研究与规划系)

    摘要

    这个提案中的“土地与产权”和“可持续城市化”有关。每年,政府行使其权利来征用公民所拥有或者占用的土地。通常,这个事情会争取在一个“公平”的土地征收过程中进行;同时这也是一个对因“夺”而失进行“公平”补偿的过程。其他参与者如地主或开发商们也通常会由法律和政策授权而将居民们迁离。这些政府土地征用事件的核心问题是公平补偿或者补助由什么构成。大多数政府土地征用都会影响公众秩序。在这个项目里,我们提议从南半球和北半球挑选出几个国家,查看其管理土地财产的法律和政策框架,特别地审查这些国家所采用的补偿和补助框架。本项目的主要目的是理解不同参与者所采用的法律和政策框架--私人开发商、政府和土地使用者、所有者/占用者--来估计在一个极速城市化和土地商品化的背景下公平补偿和补助由什么构成。为了进行这个研究,我们将分析挑选出的这5个国家:美国、印度、巴西、哥伦比亚和南非。这些国家是由我们迁离研究与行动网络,即Displacement Research and Action Network (DRAN) 研究组确定的;我们的目的是通过审查这些国家的法律、政策和实践如何跟上全球标准以及它们使用了哪些工具(如搬迁影响评价工具1,即Eviction Impact Assessment Tool1和联合国关于开发引致搬迁的基本原则和纲领,即UN Basic Principles and Guidelines on Development-Induced Displacement)来估算由政府土地征用和居民迁离引起的损失。通过展示不同土地管制模型如何导致不同的结果,对于不同国家的比较研究也许能对其他国家(如中国)产生有用的经验教训。

  • 首席研究者: Dennis Frenchman (麻省理工学院,房地产中心,城市研究与规划系)
    合作研究者: Andrea Chegut(麻省理工学院,房地产中心)

    摘要

    本项目将研究房地产产品在支持创业成长和成功方面的角色。项目的贡献是确定支持创业公司成长的房地产产品,21世纪公司集群和集聚的驱动力, 进而将初创企业(即创新驱动的企业)的表现与他们在地理空间的经历相挂钩。创业空间(如合作空间、孵化器、制造空间和创新街区)是通过集聚经济来支持创新的独特的组织型房地产空间。

    集聚经济意味着公司能通过靠近彼此来获益--这是源于规模经济带来的成本降低以及可通过网络效应获得人力资本集群--此研究大部分关注于相对邻近性而不是公司个体的搬迁历史。这个研究的贡献在于确定这些初创公司使用过的房地产类型,以及这些类型在创造集聚经济,公司出色表现,以及经济增长方面的贡献。为了执行这个研究, 我们将合并大量不为人知的房地产产品数据(如合作空间、孵化器、制造空间和创新街区),然后将这些空间与使用过他们的公司挂钩。这样,这个项目将贡献5个独特的新数据集以及100多个手动收集的支持创业的创新房地产空间属性。这样,我们就可以得知哪些组成要素有益于为企业家精神的成长创造集群;而这里的企业家精神的成长特指由合作空间、孵化器、制造空间和创新街区所支持的那部分。最终,这些数据将通过大规模的GIS建模,及时将公司与他们的地理空间挂钩。更重要的是,我们将确定这些经历过(相对于那些没有经历过)创业空间的公司的成果,找到地产与创业间的关联:

    1. 支持创新创业和经济发展的房地产产品,空间和技术--“创业空间”

    2. 确定21世纪集聚经济关于创新和创业集群的组成要素

    3. 确定“创业空间”和创新驱动企业发展情况间的相关性

    更重要的是,这个研究是国际性的,重点关注中国。中国是世界上创业市场增长最快的国家--拥有世界上20%的独角兽(即10亿美元私人估值的公司),世界上最多的孵化器,和支持创新驱动企业快速增长的创新生态系统。但是,这个领域里的公共数据很有限,因此我们打算花很大功夫在数据收集上来理解中国支持(经济)增长的房地产产品与创业成功之间的联系。

    4. 为中国制作创业空间数据集

    5. 将中国的创新驱动企业与创业空间相联系

  • 首席研究者: Brent Ryan (麻省理工学院,城市研究与规划系)
                        Lawrence Vale (麻省理工学院,城市研究与规划系) 

    摘要

    中国城市面临经济适用房短缺和环境恶化。可持续房地产开发需要同时考虑这些挑战。经济适用房由于“城中村”的消除而变得更加残缺,因为“城中村”之前还能提供地段好的低收入住房。新再开发的举措造成了一个越来越碎片化的城市形态,包括设门的超大地块、加重的交通低效、社群分离、文化遗产遗失和污染。由于两个中央政府的政策的激励,我们提出这个项目,并与中国深圳的同事合作。这两个政策分别是:1)禁止建设新门禁小区并消除老式门禁小区,和 2)要求在2020年之前消除和重建所有余下的城中村。我们希望为中国城中村的再开发实践确定创新策略,同时探索可持续的和对社会负责任的开发策略的政策启示。我们的研究问题是要弄清楚:第一,开发商和城中村的居民们认为新政策将会如何影响城中村的再开发;第二,新的城市开发实践和政策可能将如何提高深圳乃至全国的城中村和新社区在社会和环境上的可持续再发展。 

    有趣的是,当西方评论感叹中国门禁小区所造成的社会和经济分离时,中国的反对意见却是集中在基础设施效率和环境成本。中央政府提议同时消除城中村和门禁小区,此事激起了这样一个问题:什么样的开发方式,如果不是超大地块的话,将替代这些城中村。消除城中村而不提供经济适用房同样可能会加剧社会不公平和不稳定、环境恶化和文化消失。通过调查开发商和居民们对中央政府关于门禁小区和城中村的双重政策的感知,本研究希望确定哪些再开发方式可以使城中村保留它们提供好地段经济适用房的一些功能,同时避免门禁小区超大地块所造成的障碍和低效。另外,通过阐明村庄领导者和开发商们如何应对新规定和政策,我们希望能帮助追求可持续改善中国城市化的房地产企业家们确定目标。

  • 首席研究者:康宇雄(麻省理工学院,城市研究与规划系)
                          边兰春(清华大学,建筑学院) 

    摘要

    自2012年中国经济增长减速以来,房地产市场经历了多种结构变迁。多数大公司从开发土地和建造房屋转向创造新的管理和营销策略,以在战略性地点来降低房产空置率或翻新未充分使用的房屋。为了创造新的公司形象,许多公司将自己标榜为对社会负责任的房地产开发商。然而,这种品牌标榜的问题是,目前还没有普遍认同的社会责任地产开发定义。也还没有任何好的案例表明开发商们该如何作为。为了实现上述两件事,我们需要一个公平有效的评价方法来识别中国社会责任地产。

    虽然中国和世界都有一些房地产评价系统存在,但是他们的评价标准定义太窄而且(或者)缺乏来自学术、社区、公共权威以及专业团体的支持。这些缺点破坏了先前房地产绩效评价的可信度。

    我们提议创造一套社会责任地产开发的评价方法,这个方法会全面考虑以下受房地产开发直接或间接影响的各种价值:

    • 国家和区域经济和房地产行业的利益
    • 环境可持续性
    • 社会公平性和发展
    • 城市的社会和经济利益
    • 利润性和生产力
    • 可规模化

    更重要的是,我们将建立行业关键人员(如建筑师、社区团体、公共权威、房地产开发商和专业人士和城市规划师)对于评价标准的统一意见;这些标准反映了以上提及的各种价值。我们将基于国际和中国评价系统组编纂一套试用的指标。然后召开专家组会议来讨论和细化拟数据矩阵,此矩阵将被应用于6个城市24个项目的绩效评价,来加以测试。通过多种学科背景专家们的帮助,我们将试用这些测评结果来确定这套社会责任地产开发评价方法对于中国不同房地产项目的实用性。我们将充分询问专家、官方以及社区的意见来确保决定的开放与包容性。

  • 首席研究者:Manduhai Buyandelger(麻省理工学院人类学系) 

    摘要

    自从1990年社会主义瓦解紧接着蒙古国转型为新自由资本主义,首都乌兰巴托经历了急剧的过度增长,引起交通堵塞、环境恶化、住房不足、非法用地及许多其他与快速城市化相关的问题,如移民和经济不稳定。

    在这个项目里,我提议剖析蒙古国乌兰巴托的这些背景、政治和房地产创业的挑战。谁是房地产危机出现的罪魁祸首?从建设公司、城市规划师到银行家,这些代理人的哪些特质称得上是对房地产开发’负责任的’? 什么法律、金融、环境和文化变化能促进发展出一个更加负责任的房地产创业精神?

    用李德义实验室的拨款,我将以这个国家的大社会经济变化为背景来绘制房地产创业精神的’景象’。我的目标包括诊断在责任开发方面遗失的链接和挑战,但不限于此。我寻求对各主体之间的合作和脱节的一种理解;这些主体在不久的将来将影响这个新领域。

    蒙古国的案例研究将帮助我们理解世界范围内更新、更不稳定的新兴经济体的各种与房地产创业开发有关的挑战。这个研究将以文化上和制度上特定的方式展示“责任房地产创业”的理念以被这些地方所理解和实施,因为从国家社会主义转向新型资本主,这些地方的道德和伦理规范以及法律条文都转型了。这个研究将把房地产创业的出现作为社会文化的价值产生者来研究,特别是在各种隐患(如环境、与日俱增的不公平性、多样性、公共健康管理和新技术)兴起的背景下。我希望这个项目能提供的洞见和解决方案包括:增加经济适用房的新方法、扩张和补充基础设施的创新方式和可能的法律和银行结构改革。

    本项目分为三个阶段:预研究、实地考察、和写作。本研究将产生研究报告、文章、一份书稿和一个新的交叉课程,将培养出跨学科的对话,发展出新的方法和理论,并扩展研究生们对跨学科研究的兴趣。它将推进李德义实验室的使命(体现在推进对社会负责任的房地产创业)并帮助训练出新一代学者、创业者和决策者。

  • 首席研究者: Lawrence Susskind  (麻省理工学院,城市研究与规划系) 

    摘要

    世界各地很多开发商低估了他们所追求的大规模混合用途项目可能带来的社会和环境影响(特别是在沿海地区)。预测的失误通常使之错过创造价值的机会。通过研究一个由中国房地产开发商在海外运营的项目,也是世界上最大的混合用途沿海开发项目之一,我们记述了实施环境(EIA)和社会影响评价(SIA)的方法的难处以及克服的方法。更具体地说,我们将分析碧桂园控股有限公司在项目开建时因没能进行适当的社会和环境影响评价所造成的花销。这是一个30年期限3400亩规模的建设项目,位于新加坡对岸马来西亚新山市海岸边的4个人工岛上。我们将用我们的发现来展示开发商们在海外如何能用EIA和SIA来定义对社会负责任的房地产开发目标。虽然有很多关于EIA和SIA的书、报告和文章,但是很少甚至没有一个记载了关于未能有效利用这些方法所带来的实际成本和收益。这个项目将由麻省理工学院城市研究与规划系的科学影响合作组负责。

  • 首席研究者: Donald Lessard (麻省理工学院斯隆商学院) 
                        Gabriella Carolini  (麻省理工学院,城市研究与规划系) 

    摘要

    基础设施是发展中国家城市可持续城市化的关键。它给房地产和产业投资提供必要的补充服务,进而为宏观经济发展作贡献,同时为个人带来健康和生产力利益。虽然基础设施的技术解决方案很多,但是我们对于管制基础设施的过程和嵌套基础设施项目结果的机构之间的因果机制理解有限。由于大都市里基础设施服务的行政,政治,以及财政的责任变得模糊,基础设施项目的机构要素和项目管制变得越来越重要。我们有益于此知识前沿的一个主要研究问题是:在南半球辖区碎片化的大都市里,对项目实施负责任的组织和嵌套该项目的机构如何对项目结果作贡献? 

    在这个大问题里面,我们关注两个子问题:1) 基础设施管制的积极的参与者们如何塑造项目的结果?2)大都市基础设施的机构要素(包括管理的,规范的和文化认知方面的)如何影响项目的持续性?我们提议通过交通部门来研究这些问题;因为交通基础设施以及服务对土地利用和土地价值有影响,而且交通能通过提高就业和服务的可达性来减少贫困。与其他基础设施种类不同,交通系统主要由公共部门提供,呈现出分布的网络效应,涉及多个政治和行政辖区,而且通常要求很多组织协调。这些属性增加了项目管制的复杂性同时扩宽了影响项目结果的机构的范畴。 

    我们的项目通过嵌入哥伦比亚波哥市长 Enrique Peñalosa 的当前政权,并利用这个独特的机会来研究项目管制和影响项目结果的机构要素。Peñalosa市长18年前发起过大量对公共和非机动交通系统的改进,他这次18年后的回归提供了一个非比寻常的比较视角,由此我们可以区分交通项目的机构要素和管制这些系统的具体个人。我们的研究分3步:1)将1998年至今改进基础设施的提案和实施情况进行归类;2)通过直接与 Peñalosa 政权合作产生出归纳的基于参与观察的假设;3)通过持续的观察,访谈,和对交通项目数据的定量分析进行多种方法的假设测试。

    本项目将提供交叉学科与多重的视野,将国际发展政策,各种项目(工程/建设管理)和项目管制(包括组织和机构发展)连接起来。与之前研究不同,我们提出嵌入归纳研究设计来理解对项目授权的机构环境以及塑造项目规划和实施的组织。最后,通过专注分析与大都市相关的项目,我们将提供一个新的有助于横跨多个重叠政治和行政辖区城镇的项目分析。

  • 首席研究者: 赵锦华(麻省理工学院,城市研究与规划系)

    摘要

    “社会责任”已经成为中国城市发展的座右铭,但其所包含的行为内容并没有统一。社会责任的驱动要素并没有形成一致的标准来管理个人、公司以及政府的行为。为了更好地理解社会责任的行为组成,我们提议从“城市尺度”测量和分析社会责任行为。本项目将研究中国城市居民如何在两个政策领域:房地产和交通,感知和实施社会责任行为。我们将盘点这两个系统里社会责任的本质特征,进而评估各社会类别及其与城市的关联如何影响居民们对社会责任的信念以及相应的行动。 

2015

  • 发布人 Sarah Williams

    项目负责人:Sarah Williams(麻省理工学院城市研究与规划系)

    研究员:Mike Foster

    摘要:

           在美国许多城市拥有丰富翔实的政府数据库时,世界上许多其他国家的城市还在努力完善数据。尤其是在中国,政府数据不完善且难以获取,或者是过于粗放,不能精确到可以代表特定的城市区域和人群的程度。与此同时,互联网在城市数据的产生和获取上颠覆了上述问题。公民的社交网页,网上房地产中介,还有许多类似的基于web2.0的网站,产生了难以计数的大数据。同时,这些网站数据比传统的政府统计数据具有更高的精确度与更大的基数。因此,当今的社交媒体网站通过用户的个体和群体特征,已经提供了可以精确描述和研究城市问题的基础资料库。

           该研究计划通过中国社交网站数据的挖掘,去描述和分析中国土地使用和开发活动模式,从而帮助建立进一步描绘中国城市经济环境的模型。研究旨在回答以下几个问题:1. 通过设计网站API挖掘基于空间位置的用户数据,从而分析中国城市的土地使用和人群、资金、资源的流动;2. 开发基于空间位置和“众包”概念的手机应用,鼓励公众参与到城市评价和描绘的市民活动中去,描绘一幅市民眼中最有价值的城市地图。上述两部分研究都将产生关于价值、土地使用的动态关系模型。这样的模型是传统城市规划和管理以及经济数据难以提供的。这套动态系统模型将有助于揭示影响中国城市发展和房地产市场变化的关键指标。

  • 发布人 Robert M. Townsend

    项目负责人:Robert M. Townsend(麻省理工学院经济学系)

    研究员:Xiaowen Yang, Yu Shi, Tiyan Shen, Jiafeng Gu

    摘要:

           该研究将房地产作为中国金融市场的一部分。首先将利用中国大陆房地产市场、金融市场和经济数据来建立数据库和数据可视化工具。通过这样一套工具,去分析中国过去十年房价变化的根本因素。

           研究将尽力获得不同行业的大数据,并建立关联关系归档,从而发展一套数据互相关联的路线图,在此基础上建立一套基于网页GIS的可视化工具来展示和分析中国房地产数据和金融市场的指标体系。该数据库非常综合,基于空间位置且高度关联,从而能便捷地展现中国不同经济部门和不同地理区域的即时经济模式。

           该研究重点在于尝试回答中国近10年来飞升的房价是否是因为高速增长的居民需求,还是相比金融市场的高风险,房地产市场能提供更多回报。用多维度的分析手段,包括离散选择模型和其他综合的房地产、金融、人口学的指标,该研究旨在从供应和需求两个方面定量解释中国房价的高速增长和波动。

  • 发布人 David Geltner, Richard de'Neufville

    项目负责人:David Geltner(麻省理工学院城市研究与规划系)
                         Richard de Neufville(麻省理工学院工程学院,数据、系统与社会研究中心)

    研究员:Siqi Zheng, Xin Zhang

    摘要:

           本项目是对目前对地产开发动态的探索的一个延伸,通过引入以系统动态模拟为代表的工程系统和管理工具,为这一领域带来新的研究视角。

           本研究聚焦于中国。针对中国地产开发过程中涉及到的诸多复杂而独特的政府部门干预,系统动态模拟作为一种分析工具,具有经典微观经济模型所不具备的灵活性。此外,它的直观性也使其具有潜在的教学价值。

           本项目综合了学术研究和教学课程开发。研究部分将会建模分析城市房产的供给和使用之间的互动关系,探究导致非可持续发展状态的潜在原因,并通过识别激发恶性周期(泡沫)的因素,提出促进可持续发展的应对措施。

           教学部分的工作将侧重于通过计算机“游戏”来展示这些因素的各种潜在影响(类似于“励志警世故事“),并用图像来生动地展示地产开发的动态过程。这些游戏还将被用于和实业界人士探讨交流相关问题。我们期望通过学术报告、课堂教学、以及李德义实验室正在开发的MITx网络课程等渠道推广这些成果。

           本项目团队成员来自美、中两国,双方在地产经济、城市化、市政工程等领域有长期的合作经历。

  • 发布人 Brent D. Ryan, Fadi Masoud

    项目负责人:Brent D. Ryan(麻省理工学院城市研究与规划系)
                          Fadi Masoud(麻省理工学院城市研究与规划系)

    研究员:Roland Jm Pellenq, Liyan Xu, Stanley Lung, Xiaoxuan Lu, Tyler Austin, Tianxin Zhang, Jiayu Wu

    摘要:

           世界人口有半数居住在距海岸线100公里以内的区域。随着对新增土地以进行地产开发的需求越来越急迫,通过填海造地进行扩张成为首选的解决方案。虽然相关研究早已确立了地产开发价值和沿海地带之间的关系,各种海岸线规划方案也层出不穷,但本研究将以填海造地作为一个新的研究视角,评估和探索有适应能力的沿海城市化形态。

           从全球来看,以填海造地来进行开发建设的成功程度各异。在一些地方,填海成本和最初总体规划中估算的价值不匹配,从而留下了数平方英里的未开发地块。另一些例子中,填海开发的成功带动了沿海不动产价值的增长,致使很多项目变得排外,不仅超出很多人的负担能力,在形式上也缺乏多样性。此外这两类案例存在一些共性,包括受变动不定的海洋的影响越来越大,建筑材料持续累积,维护人造地形的成本高昂。这些问题,促使人们对这些开发项目的价值和填海造地过程本身进行反思。

           在中国,填海造地同地产开发和农地保护密切相关。1949年至2010年间,有13,380平方公里的土地由填海而来,将海岸线延伸了近2,000公里。仅2010年一年,填海造地即达135平方公里,创造价值超过78.2亿元人民币(约12.7亿美元)。其中曾经被忽视的,如填海造地成本、住房可负担性、填海建设的生态后果、以及由此导致的呆板的城市化形态之间的关系,也逐渐显现。

           本研究有若干个源头,一是对一种更稳健的环境战略的需要,目前主要的国际挖掘公司正在对此进行探索;二是保护耕地的需要;三是对黄河入海区域持续面临的开发压力的认识。我们的跨学科团队包括来自麻省理工学院和北京大学的研究人员、实践者和学者,以及土人设计公司的同事。研究将分为两大分支,有两个里程碑。第一部分是一个史无前例的针对在中国沿海通过填海造地而开发的地产项目的案例研究“地图集”。该地图集将综合环境、类型、经济等方面的一系列指标,对此类项目进行一个研究性的定量分析。第二部分侧重于原型开发,设计新的填海造地以及在其上进行地产开发的模型。从评估现有开发程序入手,以第一部分“地图集”所产生的研究成果为基础,设计出在生态上可行和经济上有益的、籍由填海造地进行沿海城市化发展的创新的导则和发展框架。

           有别于从防御或者撤退的视角看待沿海开发,我们将社会、技术、生态和发展压力进行整合,并以此为契机,设计和提出新型的、具备弹性和适应性以及盈利潜力的地产开发形式,以适用于中国具有动力和灵活性的新形式的沿海填海造地。

  • 发布人 Albert Saiz, Thies Lindenthal, Siqi Zheng

    联合项目负责人:Albert Saiz(麻省理工学院城市研究与规划系)
                                 Thies Lindenthal(剑桥大学土地经济学)
                                 Siqi Zheng(清华大学建筑管理系)

    研究员:Weizeng Sun, Christa Lee-Chuvala, Xiaoke Hu

    摘要:

           目前,中国城市住房供应的动态变化系统还没有完整的解释。一般认为,这种动态变化与土地开发,地方政府增加土地供应后土地价格反应的时间以及开发商和地方政府所采用的战略有关。我们项目组将从水平(土地)和垂直(FAR)住房供应进行。首先,我们将收集连续5年的国家,省,市级的土地文件,记录和编纂分配给省级政府的土地数据,并研究省政府如何将土地分配给市政府。其次,我们将住房价格和建筑成本的数据与土地分配数据结合起来。接下来,我们将利用欧洲航天局发布的遥感数据追踪中国的快速城市化的进程,记录城市用地面积并估计用地的开发强度,以此来评估中国城镇化的力度。这些数据的收集将帮助我们了解市场需求和政府政策的变化对土地供应和建成面积的影响。

  • 发布人 Adele Naude Santos

    项目负责人:Adele Naude Santos(麻省理工学院城市研究与规划系)

    研究员:Dennis Frenchman, Rafi Segal, Yao Zhang, Jianguo Wang, Dongqing Han, Ming Ge, Lan Zhou

    摘要:

           中国的经济繁荣与规模空前的城市化进程已造成的基础设施,生态环境,住房条件,卫生等项目的供应紧张。2014年3月,中国领导人提出了一个新的城市化的形式,要求小城市,小城镇和新型农村社区协调发展,重点放在城乡统筹。在环境和经济约束下,我们需要找到一种新的城乡结合部发展的模式。麻省理工学院的研究人员与南京东南大学的团队紧密合作,在江苏省的城乡结合部开展试点项目,寻求建立一个繁荣和可持续发展的模式。研究将包括历史和地理的背景基础,以及具体案例,观念构建和具体执行过程这四部分。项目成果将是研究和设计文件的组合:我们将记录全球范围内城乡结合部发展的一系列方法,结合城乡结合部发展记录,形成一个高度可视化的报告。并且我们还将为江苏省的某一个具体地区构建一个概念性总体规划。

  • 发布人 Valerie Karplus

    项目负责人:Valerie Karplus(麻省理工学院斯隆管理学院)

    研究员:Li Chiao-Ting

    摘要:

           本项目的重点是了解过去15年中京津冀地区高耗能产业的发展的动力。我们的研究主要集中在三个能源集中型产业:电力工业,钢铁行业和化工行业,研究的对象是企业的准入和强制退出机制,地域主要集中在北京、天津和河北省的部分中心城市。我们将通过研究自然环境的差异程度和自然政策的严格程度,来揭示研究环境控制政策和其他区位特点(如人均收入)对企业准入和强制退出决策的影响。这个研究将揭示中国乃至世界的工业转型的时间、环境和动力。

  • 发布人 Lawrence J. Vale

    项目负责人:Lawrence J. Vale(麻省理工学院城市研究与规划系)

    研究员:Hongru Cai, Shinwon Kyung, Zachary Lamb, Wenji Ma, Linda Shi

    摘要:

           中国城市正面临着可负担住房严重短缺和气候变化日益严重使得城市越发脆弱的双重挑战。为实现可持续发展,房地产开发需要综合考虑上述因素。我们与中国同事合作,在珠三角地区展开为期一年的试点研究,希望在城中村重建的大背景下建立理解上述因素的初步框架。研究工作从深圳启动,主要内容包括 1) 评估城中村应对气候变化加剧带来的自然灾害的知识水平, 2)找到现有数据空白,3)为后续研究确定值得深入探索的城中村重建策略案例。

           气候变化带来的极端天气在世界各地为城市居民带来生命与财产的重创。广州与深圳——中国两座著名沿海城市——都在全世界经济最易受到洪水影响的城市地区中排名前十。为了应对日益增加的威胁,政府制定者、房地产开发商、设计师、研究人员和慈善机构都为改善城市环境的“适应能力”投入了越来越多的关注。而且,社会最低收入人群一般居住在城市最脆弱的低洼部分,因此常常承受洪水的无情冲击。虽然此问题已经引起不同地理学术领域的研究人员与业界人士的广泛关注,但城市自调节弹性的概念与目标仍然很模糊,特别是关系到急需保留和扩大的可负担住房来源问题。中国前无古人的城市化进程与规模以及独特的城市户口与土地管理政策形成了“补丁”式的城市肌理,使得城中村往往在世界上最密集的城市地区生根。这些村落管理松散,但据研究显示却是农民工可负担住房的主要来源,并且是城市区域经济的关键一环。可是与此同时,许多城市官员与开发商将其看作危险且低效的区域,作为城市大规模重建的主要目标。

           我们提出以下几个相互关联的问题:既有研究对城市村的脆弱程度有哪些发现?是否有通过城中村再开发而显著提升脆弱地区环境保护水平的例子?如果有,这些地方在何种程度上保留了其提供可负担住房的功能?这些再开发之后的城中村,是否支持其居民获得谋生手段、提升个体安全(包括住房权的安全)和实现良好治理的社区的能力?我们的长期目标是发展出一套研究工具,供地产开发商、设计师、研究人员等用以评估现存的和规划的住房项目对城市适应弹性的影响。

  • 发布人 P. Christopher Zegras

    项目负责人:P. Christopher Zegras(麻省理工学院城市研究与规划系)

    研究员:王江燕 (宇恒可持续交通研究中心), 姜洋 (宇恒可持续交通研究中心), 郑瑞山 (宇恒可持续交通研究中心), 刘洋 (宇恒可持续交通研究中心)

    摘要:       

           怎样才能以公共交通投资为杠杆,为中国创造更加可持续的城市发展模式?本项目意图回答这一问题,从供给角度出发,在理论、实体、制度和资金等方面,分析如何才能使以公共交通为导向的开发模式(TOD)在中国不同的城市地区得以广泛推广。

           该项目致力于推进在中国切实可行的公共交通为导向的开发模式的发展。麻省理工学院城市规划系将和宇恒可持续交通研究中心(CSTC)合作,进行下述四项相互关联的研究:

    1)从理论上探讨以公共交通为导向的开发模式的公、私成本和收益,以及其发生条件;

    2)粗略盘点中国以公共交通为导向的开发模式的背景情况,并选择一定数量的适合TOD模式的潜在地段,对其进行详细描述;

    3)通过对文件资料和法规政策的分析,以及对政府官员、地产商等主要参与者的半结构化访谈,识别来自公共和私人部门的、对公共交通为导向的开发构成的挑战和障碍;

    4)通过具体案例,展示以公共交通为导向的开发的经济和社会意义,分析其盈利潜力,并从中提炼对在中国发展以公共交通为导向的开发模式的启示。

           本项目综合了交通工程、交通规划、城市规划、城市设计、房地产等多个领域,将提供对于在中国推进和谐的城市发展具有理论、教学和实践价值的研究成果。

  • 发布人 Jinhua Zhao

    项目负责人:Jinhua Zhao(麻省理工学院城市研究与规划系)

    研究员

    Yu Shen,葡萄牙里斯本技术高等学院博士生
    Nick Allen,麻省理工学院城市研究与规划系硕士生
    Shenhao Wang,麻省理工学院城市研究与规划系博士生
    Wanli Fang博士,世界银行北京办事处

    摘要:

           高速铁路(High-Speed Rail,即HSR,以下简称“高铁”)网络系统是当前中国城市转型模式的最强有力的几个塑造作用之一,这个方兴未艾的投资项目大幅提高了一些地区的城市间可达性。高铁的推广将会带动多核心巨型城市区域的出现。

           关于高铁尽管有一些项目层面的研究来验证其投资成本,但是目前尚没有涉及高铁网络对于人口分布、经济活动与用地及地价等方面的地方、区域乃至国家层面影响的空间经济整合研究。这个领域的空缺让我们无法回答一些关于高铁影响下的城市发展进程的关键性问题:高铁更广泛经济作用的性质、大小与空间分布是怎样的?这些效应是生产力方面的还是再分配方面的,抑或是两者皆有?再分配的方向是怎样的:是收敛的——将资源更平等地分配到区域中的所有城市,还是扩散的——将资源更多地向现有的增长极集中?高铁在何种程度上刺激了城市的土地开发,这种刺激又如何影响着房地产市场?通过在高铁的可达性新模式、其更广泛的经济效应以及它对于土地和房地产开发的影响等三部分的探索,本研究将会填补以上学术领域的空白。若干高铁走廊的案例研究将会帮助比较上述影响在不同大小、经济结构和高铁通达性的城市当中的表现。

  • 发布人 Marta C. Gonzalez

    项目负责人:Marta C. Gonzalez(麻省理工学院市政与环境工程系)

    研究员:Shan Jiang, Jiang Zhang, Ruiqi Li, Lei Dong

    摘要:

           当前中国的特大城市面临着几个重大挑战:居民愈发无法负担的房价、盲目追求在地价较低的土地进行开发而导致的“摊大饼”式城市扩张模式,以及他们的一系列连锁反应,包括机动车发展、交通拥堵、空气污染和能源消耗增加等等。本研究提出以中国首都北京为案例,来梳理研究上述问题。在过去的十五年间,北京提供的保障性住房主要分为经济适用房(ECH)与价格控制的商品房两类。为了控制可负担的房价, 从2014年起,政府承诺每年新增居住用地的至少40%将用于保障性住房项目,其余为商品房(其中有50%为价格控制的住房项目)。在政府作出如此强有力的提供更多保障性住房承诺的前提下,我们认为这些住房项目的位置带来的影响(例如对交通需求以及其负面意义)将会十分显著,正如过去的经济适用房项目的影响所展现的一样。

           本研究有三个主要目标:1)使用大数据(移动电话数据)连同北京的传统方法的家庭出行调查数据来调研拥堵城市道路的用户的住房来源(即他们住在哪)以及目的地(即他们在哪工作)。这种识别最为拥堵的路段并确定受到拥堵影响的来源的能力将使得规划师与政策制定者能够发现那些承受了最严重的交通延迟的社区,并以最为有效的方式为目标群体提供缓解拥堵的政策。2)通过在线抓取北京住房交易销售信息,以及北京家庭出行调查获取的收入数据,探讨房价可负担程度(价格-收入比率)在北京市的分布情况。3)将承受交通拥堵的社区同房价可负担程度指数,即价格-收入比率(PIR)联系起来。本研究将讨论他们同居住社区的驱动来源以及工作区域的驱动目的地的关系,并为未来可持续的城市发展就交通和住房替代品提出政策导向。本研究对于促进都市区用地和交通一体化的规划、指导未来北京以及其他面临相似挑战的中国城市的保障性住房以及新型交通政策的制定将会尤其实用。

  • 发布人 Lily L. Tsai, Xiaobo Lü

    项目负责人:Lily L. Tsai(麻省理工学院政治科学系)
                          Xiaobo Lü(得克萨斯大学奥斯汀分校)

    研究员:待定

    摘要:

           房产税是房地产开发和可持续城市化领域最重要的领域之一,然而我们对房产税在发展中国家,特别是对中国的政治和经济的影响的知之甚少。近年来,各种迹象表明,中国政府计划在不久的将来推出房产税。由于这种预期,政策制定者和学者对于房产税的影响展开了激烈的辩论,因为新中国以来还未征收过房产税,因此这是一个未知的领域。

           我们项目将对这个争论有所贡献。我们采用创新的调查方法和实验的手段,来理解普通公民对将要实施的房产税的态度和行为,因此我们的项目将为这场辩论提供急需的微观基础,揭示各种税收方案的影响。更重要的是,我们采取跨学科的办法,纳入政治学、 经济学和心理学现有的理论,以求了解房产税对中国居民行为造成的影响。我们的目标在于了解财政能力建设与国家社会的关系之间的相互关系,这是房地产可持续发展的关键。我们相信这个项目会催生一系列的学术和政策建议,并为其他面临快速城市化的发展中国家提供借鉴。

  • 发布人 Arindam Dutta

    项目负责人:Arindam Dutt(麻省理工学院建筑系)

    研究员:待定

    摘要:

           本研究旨在破除最佳最有效土地价值亦是最有生产力的实用方式之教条。发展中国家的精英和政府总体上对于一种重视在由城市中心到城市边界的租金梯度上的最高出价者的“西方城市土地经济学”的依赖,蹊跷地造成了在亚洲以及发展中国家的经济不平衡的城市景观。国有企业主导的位于城市核心以及经济特区城乡交界处的大型开发项目植根于重视大额投资的投资评判标准,这种标准对于渐进式用地变化和适应性的缺乏灵活性可能会为那些对于发展中世界长期的经济韧性有关键作用的版块——新型(小型)创业者和中小型企业产生本质上的发展障碍。“土地经济学”类型的货币度量所忽略的一个有效的措施是城市自古以来所提供的孵化功能以及积极的外部效应,这些积极效应也是城市是“经济引擎”的核新论断之一。为了更好地了解这些潜在的障碍,使用模型模拟出这种在中小型企业聚集区域创造出的“基于地点“的外部效应(劳动力过剩、共置、跨公司联系)同位置及更好的基础设施带来的可以度量的好处之间的关系是十分重要的。本研究认为传统的房地产范式倾向于缩小可行的中小型企业和创业公司的范围,而这些企业的集体的”噪音“对于大多数经济参与者的经济韧性是至关重要的。研究这些关系势必会涉及到关于“非正规”和“法律以外”的交易的讨论,不仅关于房地产也关于其他形式的经济活动;例如在中国和印度这样的国家中,更强大的正规透明度和执法并不一定会对最大和最小的经济参与者产生刺激。因此本研究的目标在于观察在非常多样化的经济参与者之间的非国有合作的潜能,以及这种合作可能会在城市进步中造福于中小型企业和创业者的可行性。研究的前景是思考房地产业以及基础设施更新方面新的、法律辅助的经济构成形式,这将会回应更小的、渐进式的“由下至上”的支持基于地点的外部效应的因而本质上更好地促进高产出的需求。为了做到这些,我提议对比研究三座印度城市当中旧的、假定的“有问题的”内城商业区,以及被认为是它们的“解决方案”的大型商业区,作为一个契机来检验过去二十年间在创业和房地产行为方面的前后关联。通过使用数字化测图、人类学、商业与财产纠纷诉讼记录混合的手段,我希望能够得出面向更好的基础设施的法律辅助提案,以及最好的回应高度集中的中小型企业以及新型小型创业者的渐进式需求的设计与发展提案。