2017全球地产论坛STL Lab前沿讨论

5月18-19日,2017全球地产论坛在麻省理工大学媒体实验室举行。STL Lab举办了三场前沿论坛,关注3D打印、模块化建造、中国地产开发新趋势与全球资本不均对房地产市场的影响。

3D打印、可堆叠、和模块化建造:创新和全球住房危机
作者:邱外山

STL Lab前沿论坛第一场由实验室副主任谭征桢女士主持,主题关注在3D打印、可堆叠和模块化建造等新技术创新和全球住宅危机。该论坛环节的演讲嘉宾包括麻省理工85年校友,在湾区实践小模块单元住宅的Patrick Kennedy先生,全球最大模块化住宅公司CEO Roger Krulak先生,以及主持3D打印建造实践的Gensler高级合伙人Tod Desmarais先生。

首先,谭征桢副主任介绍了各位演讲嘉宾并阐述组织该主题的原因。论坛希望通过关注在房地产和建筑工程上的创新技术,启发更多地产从业者和创业者寻求新的模式来解决全球范围内的住宅危机。

第一位演讲嘉宾是Gensler的高级合伙人Tod。他先用一段精彩的视频给观众介绍了Gensler在上海,迪拜以及其他城市进行的3D打印建筑实践。以上海的为例,这一建筑是由盈创建筑科技(上海)有限公司(Winsun Global)负责打印,设计公司Gensler,Thornton Tohomasetti和Syska Hennessy共同合作的项目。大楼建成后,将作为投资额1.36亿美元的“未来博物馆”临时总部投入运营。 Tod介绍说,使用3D打印技术将节约50%-70%的建造时间,降低50%-80%的人工成本,并且能减少30%-60%的垃圾。这意味着可持续和利益回报。3D打印技术曾经是建筑行业的梦想,但是一直受限于材料和尺度。如今的技术发展已经能实现更复杂的建筑材料打印,包括整合保温和防火层。Tod表示Gensler和合作伙伴在上海的实践是3D打印技术高效性和创造性很好的证明。相信3D打印技术会在重塑施工与设计领域扮演重要的角色。 

Full Stack Modular的CEO Roger作为第二位演讲嘉宾,开场首先陈述了自己进行模块化建造实践的原因。在工程领域的长期实践让他注意到,房地产环节中,工程建设消耗的人工成本最高,但是利润却最低。这令他思考如何从机械工程等领域吸取精细化、自动化和模块化生产制造的经验,来提高建筑工程建造效率以节约成本。基于这样的想法,Roger整合了他在房地产工程建设和开发方面的资源和经验,在原公司内进行了二次创业。Roger很自豪地介绍了2008年他进行的第一栋模块化住宅建造,住宅同时还是世界上最高的模块化建筑。基于该项目,他也成功在企业内创业,成立了专门进行模块化建造的工厂和生意。Roger丰富的工程和运营经验帮助他顺利地实现了将一部分建筑生产和建造过程脱离工地,在工厂提前预制,在工地仅仅剩下组装工作。他的模块化项目获得了2014年工程领域大奖,他也由此被公认为是地产创新领域的专家。

麻省理工的85届校友Patrick是最后一位发言人。他首先用了一组让人震惊的照片强调了湾区的住房危机。照片中,靠近硅谷的高速路边,有许多单身的硅谷工程师住在自己的箱式货车里,车厢里挂着衣服,鞋子,他们在车厢里睡觉。Patrick说,湾区的住房已经昂贵到让许多单身的高收入软件工程师都负担不起。他进一步分析说,这是由于土地紧缺,同时过去和当前的住宅公寓实践都是大户型引起的。实际上,千禧一代年轻人的生活观念和模式已经和他们的父辈大不相同。他们不喜欢开车,不需要大房子,喜欢在市中心,同时相信少就是多。实际上,在湾区很多大户型公寓都被分割成许多小房间甚至是折叠床位,被数倍于核心家庭人数的年轻工程师和学生共享居住。基于这些发现,Patrick和他的公司一直致力于在湾区推广他们的CITYSPACES产品。这类住宅产品的特点就是小。小并非意味着不够用。他们的小住宅产品是舒适的,价格合理,能够迎合当代年轻人生活特点需求。2015年8月,Patrick和他的公司完成了美国第一栋小户型高层住宅楼,包括160套不带停车位的小单元,位置就在Twitter总部一个街区之外。

最后的问答环节,嘉宾和观众们热烈讨论了3D打印、模块化等的成本、可行性以及维护等具体问题。

中国房地产发展的新趋势
作者:Joanne Wong, 翻译:张晓楠

第二场论坛的主题是“中国房地产创业与创新”,由麻省理工学院STL Lab教职主任郑思齐主持。两名受邀专家分别是:香港置地中国区业务发展执行董事凌常峰,香港置地成立于1889年,是在全亚洲持股的物业投资、管理与开发公司;以及Zenity控股高级常务董事、纽约Zenity控股负责人魏晨阳。

凌常峰指出,中国人口的三个发展趋势正在改变香港置地的房地产创新决策。首先,迅速增长的老龄人口对传统的养老社区开发提出了挑战。这些项目很可能面临高空置率以及无法取得利润的困境。凌常峰认为这种模式不被市场认可的原因在于中国的“孝”文化要求子女赡养父母,因此家庭养老将仍然是主流的养老模式。香港置地提出的解决方案是为父母和子女打造一种全新的社区——双方既能拥有独立的生活空间,又能保证在彼此步行可达的范围内。第二个挑战是中产阶级的兴起。据预测,到2020年中国将有超过3亿个中产家庭,中产阶级人数将达到美国人口总数。这一市场群体更偏好通过电子商务进行购物,这对香港置地的商业地产带来了很大的冲击。由于“体验至上”是中产阶级的信条,香港置地目前正在开发能够提供蜡像馆、水族馆、丰富的节日活动等多方面吸引力的商业综合体。最后,城市中的新一代消费者越来越关注健康和生活质量。对此,香港置地希望通过吸引私人诊所入驻办公楼,提高医疗服务的便捷性,同时增加绿色建筑的开发,包括增加空气净化器和智能能源管理系统等。

魏晨阳则关注房地产市场的另一种创新——资产抵押债券,并希望通过这一方式提高中国房地产市场的流动性。目前,中国的证券化程度远不及美国,但是随着理论的成熟,中国的证券化也正在不断发展。今年在拉斯维加斯举办的资产抵押债券年会上,有为期半天的会议采用中文作为官方语言,专注于讨论资产抵押债券在中国的兴起。事实上,中国政府非常愿意采用这种方式来提高项目融资的效率,并且也已经通过公私合营的方式发放证券。这种公私合营的资产抵押债券市场有利于公共部门和私营部门进行利益共享和风险共担,并且通常能够维持为期十年以上的长期伙伴关系。魏晨阳以华夏幸福基业为例,指出它已经与超过十个国家签订协议,通过公私合营的方式开发新的工业城市。魏晨阳认为,尽管这一资本市场目前尚未向国外买家开放,但政府有意愿发展这一市场,因此我们有理由对未来保持乐观。

全球资本市场的不平衡对全球房地产市场的冲击
作者:吴望可

第三场论坛的主题是“全球资本市场的不平衡对全球房地产市场的冲击”,由麻省理工学院经济学教授Bill Wheaton主持。三位嘉宾是:美国国际集团(AIG)董事总经理和首席经济学家莫恒勇博士,ASAP控股首席投资官Jerome Yuan先生,以及中国工商银行美国商业银行高级副总裁Alice Gao女士。

分论坛一开始,Wheaton教授首先向听众普及了资本市场的历史。他认为,从1990年开始,新兴国家的高储蓄率带动了全球储蓄率的提升。同时,大部分新兴国家主要投资于本国市场以外,因此,发达国家的金融市场充斥着大量的资本。举例来说,政府的债务因为风险较低,吸引了大量新兴国家的投资,导致收益率不断降低。在过去一段时间,投资于债券市场和房地产市场的收益基本与股市的收益率旗鼓相当。从2007年以后,各国的中央银行大量收购资产,扩张资产负债表,因此导致市场的资本供应量进一步上升。

接下来,Wheaton教授转入了房地产市场的话题。他提出,过去25年间,房地产的资本利得从8%降低到了4.5%,而租金收入仅仅上升了2.0%。他认为,未来25年的情况可能有所不同,也就是我们正在从一个资本过剩的时代转入到一个资本不足的时代。他给出了三个理由。第一,老龄化导致储蓄率降低,因此将减少资本的供应。第二,应对气候变化需要大量的资本投入。举例来说,如果要实现巴黎协定目标,至少需要每年投资1万亿美元在可再生能源领域。第三,中央银行会缩减其资产负债表,这会进一步导致资本供应的减少。因此,Wheaton教授认为,随着资本需求的增加和供给的减少,真实利率将会上升。如果这个现象真的发生,那么未来25年房地产市场的走向将会如何?

第一个发言的嘉宾是Alice Gao女士,她演讲的主题是中国投资者对美国和全球房地产市场的影响。她指出,中国现在已经成为全球最大的海外房地产投资来源国。由于资本控制的影响,来自中国的直接投资在16年12月下降了大约40%,而她认为资本管制的原因正是因为大量资本外流导致的外汇储备下降。但是,由于中国的开发政策不会发生改变,以及中国政府正在推动开发其国内的资本市场,中国对外投资的步伐也将会继续。从个人的角度来看,目前无法确定均衡汇率水平和中国政府下一步的政策走向,因此中国人有动力进一步将其资本配置多元化。总结来说,将来中国海外投资的主体将会更加多元化,从以国有企业为主,向包括国有企业、机构投资者、私营企业、个人投资者的群体转化。

莫恒勇博士主要探讨美国商业地产的海外投资者,特别是中国投资者的情况。他认为来自中国的投资将会减少。从16年12月以来,由于资本管制,来自中国的直接投资大幅降低。尽管Wheaton教授给出了很多真实利率上升的理由,但是他认为有很多因素其实会推低真实利率,比如对低风险资产的偏好。相比于2015年,2016年流入美国资本有所减少,但仍然保持在一个高位。跨境并购相比于2015年也有所减少,占到总并购的比例大约14%。与此同时,来自中国的资本在美国商业地产市场的影响越来越大。从比例来看,中国投资者大约占据了外国总投资额的20%,第一次超过加拿大,成为在美国投资商业地产最大的国家。2015年,中国资本主要投资的方向是工业地产;2016年,中国资本转向了酒店市场。目前中国的办公用地投资还是集中在大城市,在中小城市则是以工业地产投资为主。在开始阶段,投资主要集中在一线城市,但是随着时间的推移,目前中国投资者也在向二线城市进军。从具体城市角度来看,纽约第一,其次是洛杉矶、旧金山和芝加哥。从16年12月26日开始,中国政府开始了严格资本管制。由于中国海外投资的主体是保险公司,而保险公司主要投资酒店和办公地产,因此主要是大城市的投资受到影响。莫博士认为,中国政府会逐步放松资本关注。目前政府已经不再要求商业银行严格保证人民币的流入和流出保持一致。要想长期保持资本管制是非常困难的。

最后一个发言嘉宾Jerome Yuan先生来自ASAP公司。他以自己公司的亲身经历展示了资本流动的变化。从2011年开始,他们买入了30个旅店,持有10个,销售5个,总共大约8000个房间。他们的投资从加利福尼亚州开始,但随着加州变得日益昂贵,公司开始转向其他地方。在2014-2015年间,房地产信托停止了购买新地产,但是他们现在又开始重新回到市场。Jerome认为,人民币贬值的趋势会逐步停止,有三个原因:资本管制、强势美元和政治经济因素。他分析到,特朗普政府奉行保护主义和中国政府希望控制资本外流是两大主要原因。美国是中国重要的目标市场,但亚洲也是中国投资的去向,所以他认为下一步中国会大量投资亚洲的地产项目。