凌常峰:计划还是市场,中国房地产的十字路口

作者:裘熹, MIT城市研究与规划系博士生在读

过去二十年,房地产无疑是中国经济最重要的支柱行业之一。从1998年取消福利分房以来,市场的力量成就了全球范围内最大的城市化进程。而当前出现的限价、限购、限售,是否意味着市场失灵?根源在哪里?这个中国最大的国民经济支柱行业,将再一次面临选择。对此,香港置地中国区总负责人凌常峰先生于5月26日做客麻省理工大学,为STL Lab中国系列讲座带来了一场精彩的演讲。

凌先生于2003年加入香港置地中国住宅物业于内地的第一个项目,担任副董事长助理一职。2005年,他正式加入香港置地,在中国住宅物业部担任了一系列高级管理职位并管理置业在重庆投资的多个项目公司,积累了丰富的房地产开发和管理经验。2015年6月,他被任命为香港置地中国住宅物业部主管;2017年4月,凌先生被委任为香港置地中国物业发展及投资部执行董事,负责掌管中国物业发展及投资。

在讲座中,凌先生首先介绍了在目前中国房地产调控的宏观形势下,出现的很多特殊现象。比如在热门的一线及二线城市,房地产市场需求十分旺盛,但与之相匹配的土地供应的资源却十分有限。对中国众多的房地产企业而言,能否在这些热门城市中拿到合适的土地已成为制约其发展的重要因素。于是房地产市场正在经历着一场激烈的“抢地”运动。又比如房地产交易市场,一些城市买房也需要摇号,一些城市由于价格限制出现了全城无论地点优劣价格全部相同的情况。各种限制措施的实施,进一步造成了市场对于土地及房屋资源的恐慌,导致房地产市场出现了许多非理性行为。过去,开发商在土地拍卖之前往往会进行市场调查、基地勘查、财务测算等一系列缜密的研究工作。如今这一切似乎已不再重要。在一些城市,政府规定了土地的最高成交价格,达到这个出价的众多发展商最终需要通过摇号来决定谁能获得地块。在一些城市中,甚至出现了 “黑市”,买房的信息需要通过支付高达万元的“入群费”,加入特定的微信群并获得买房的信息,更别说接下来的摇号买房过程了。与此同时,各种限制价格、限制买卖的制度下,市场失去了自我调控价格的能力。这似乎与改革开放以来一直秉持的市场经济理念相悖。而从过去的经验看来,热门城市的房价似乎总是在实施调控后出现价格攀升,市场似乎陷入了“越调越涨”的怪圈。这些行政措施并未能帮助政府实现控制房价的初衷。

这些现象背后的根源可以追溯到中国的土地经济模式。中国大陆的土地经济模式很大程度上学习了香港。而如今的香港同样面临着住房紧缺与房价地价过高的困境,最近香港最高的土地成交价已经高达五十万每平米。香港曾在1997年香港行政长官施政报告当中提出了一个八万套住房的计划。八万套住房相当于当时香港两到三年的住房供给量,可以为香港7百万人口中的20万左右提供住房。这项政策的推出,再加上亚洲金融风暴,使香港楼价一落千丈,普遍私人物业在五年多的时间内贬值七成,香港经济一片萧条。可见,政府宏观调控房价可能会加剧经济波动。另一方面,城市可开发土地的稀缺一定程度上也是政府规划和管控的结果。实际上,即使是在香港、北京和上海等大城市中,仍有大片空置土地。以香港为例,只有7%作为住宅用途,而郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的约6倍。此外,比较大陆和香港的情况,土地税制存在较大的不同,政府的土地价值获取机制不仅包括土地出让收入,还包括与房屋增值相关的税收,这成为了平衡社会福利的一项重要措施,同时使得香港的土地财政依赖程度远低于大陆。由于大陆各地政府财政很大程度上依赖土地经济,因此大陆对土地的管控更明显,这在一定程度上加剧了土地紧缺。

第二个原因是住房需求与土地供应的错配。在过去相当长时间里,由于城市发展的不均衡,大量人口迁移至京津冀地区、长江三角洲和珠江三角洲三个超级城市集群和其他枢纽型城市,以寻求更好的发展和生活。即使近年来政府为控制城市承受能力和平衡环境资源而开始限制中心城市特别是北京和上海等一线城市的人口增长,人口的迁移趋势仍旧难以改变,预计在较长的一段时间内,东部地区主要城市的住房需求仍旧会持续增长。然而与此相对的是,热点城市的土地供应持续不足,过去一年多以来土地市场供应处于历史低位,而西部地区的土地供应则始终处于较高水平。各地新开发用地的土地指标的分配由政府统一进行,而不同地区采取了同样的出让指标限制标准,导致东部一线二线城市的指标被大大限制,而西部城市有较宽裕的指标允许大量用地的开发。这从根本上限制了一线二线城市住房保障的问题。土地指标和住房需求的错位造成了房地产市场严重的供求不平衡。

土地供应还有另一个层面的不平衡。城市内部的土地用地性质和容积率的规划限制也加剧了住房供求不平衡的现象。一方面,地方政府希望鼓励支持工商业的发展,期望此类开发能带来长久的可持续的财政收入。另一方面,许多一线二线大城市所允许的住房容积率偏低,如在上海大概是2.5左右,这大大限制了土地使用效率的提升。而这些管制的结果造成一些城市在住宅供应不足的同时,商用物业过量供应,空置率居高不下。去年以来有一些地方推出了一系列措施推动商用物业的去库存,可见控制情况已相当严峻。

凌先生在讲座最后对房地产市场的管理制度提出了一系列改进设想。首先,可适当优化土地指标的分配,通过适当向一二线城市倾斜、增加及时供应等方式来实现。其次,进一步提高城市资源的精细化管理程度,包括根据实际需求合理调整土地规划用途和容积率从而提高土地的利用效率,并健全公共资源规划与配置减少区域差异。其次,结合经济活力、人口规模、公共服务等因素,选择具备条件的中心城市重点发展,使其具备类似一线城市的吸引力和配套能力,引导人口流动;第三,政府可支持并促进集体土地的流转和开发,推动农用土地和城市土地的指标流动,同时加速实现城乡一体化。总而言之,只有长短期政策相结合,推动城市土地供应多元化,才能有希望缓解房地产市场当前极度不平衡的状态。

讲座后,来自麻省理工大学规划、建筑、房地产、金融、管理等学科的同学们与凌先生进行了热烈的讨论,互相交流了关于中国货币制造、新城建设、一路一带、保障性住房等问题的观点。